„Mit Airbnb verdienst du nebenbei Tausende.“ Solche Sätze liest man oft. Die ehrliche Antwort ist unspektakulärer: Es kommt auf die Lage, die Kosten und darauf an, wie gut du die Wohnung führst. Wir vermieten seit 2018 und betreuen heute rund 30 Ferienwohnungen. Deshalb rechnen wir hier mit echten Zahlen statt mit Versprechen.
Unser Beispiel: eine Wohnung in Orlando
Einen großen Teil unserer Wohnungen vermieten wir in Orlando, Florida. So sieht eine typische Wohnung bei uns aus:
| Anschaffung inkl. Renovierung | ca. 150.000 $ |
|---|---|
| Durchschnittlicher Preis pro Nacht | ca. 140 $ brutto, alles inklusive |
| Umsatz pro Monat | ca. 3.000 bis 3.500 $ brutto, also rund 21 bis 25 belegte Nächte |
| Was nach allen Kosten übrig bleibt | mindestens ca. 1.500 $ netto pro Monat |
| Das ergibt pro Jahr | mindestens ca. 18.000 $, also rund 12 % auf das eingesetzte Kapital |
Die Vermietung managen wir selbst, das ist ein wichtiger Grund für dieses Ergebnis. Mit einer externen Firma, die Gäste, Reinigung und Inserat übernimmt, bliebe deutlich weniger übrig. Die 12 % sind außerdem vor Steuern und ohne Finanzierung gerechnet. Mit einem Kredit sieht die Rechnung anders aus: Die Zinsen kosten Geld, dafür brauchst du weniger Eigenkapital. Und Orlando ist bei uns nicht einmal der Spitzenreiter. Unsere Wohnungen in Strandnähe in Destin, ebenfalls in Florida, bringen deutlich mehr Rendite. Die Lage entscheidet mehr als alles andere.
Wohin das Geld fließt
Von 3.000 bis 3.500 $ Umsatz bleibt also knapp die Hälfte übrig. Diese Kosten solltest du von Anfang an einplanen:
- Reinigung: der größte Posten. Sie fällt bei jedem Gästewechsel an, also umso öfter, je kürzer die Aufenthalte sind. Dazu kommen Wäsche, Handtücher und Bettwäsche.
- Hausverwaltung und Management: Die Kosten der Hausverwaltung sind in den USA bei uns sehr hoch. Wer zusätzlich die Vermietung auslagert, zahlt dafür meist einen Prozentsatz vom Umsatz. Wer selbst managt, spart sich das, zahlt aber mit seiner Zeit.
- Plattformgebühren: Airbnb, Booking.com und Co. behalten je nach Gebührenmodell einen Anteil jeder Buchung. In Europa ist das oft einer der größten Kostenpunkte.
- Nebenkosten: Strom, Wasser, Internet, Streaming. Bei Ferienwohnungen zahlst du sie selbst, nicht der Gast.
- Verbrauchsmaterial: Kaffee, Toilettenpapier, Seife, Spülmittel. Klein pro Aufenthalt, aber über das Jahr spürbar.
- Instandhaltung: Gäste nutzen eine Wohnung stärker als Langzeitmieter. Plane Rücklagen für Reparaturen und Ersatz ein.
- Versicherung, Steuern und Abgaben: je nach Land und Stadt unterschiedlich, etwa Tourismus- oder Bettensteuern.
So rechnest du deine eigene Wohnung durch
Die Grundformel ist einfach. Entscheidend ist, dass du ehrliche Werte einsetzt, besonders bei der Auslastung:
Umsatz = Preis pro Nacht × belegte Nächte
minus Kosten pro Aufenthalt (Reinigung, Wäsche, Material) × Anzahl Aufenthalte
minus Prozentkosten (Plattform, eventuell Verwaltung) vom Umsatz
minus Fixkosten (Miete oder Kredit, Nebenkosten, Internet, Versicherung, Rücklagen)
= was dir wirklich bleibt
Ein typischer Fehler: Die Auslastung aus der Hochsaison auf das ganze Jahr hochrechnen. Rechne lieber Monat für Monat und plane die Nebensaison vorsichtig. Und vergiss nicht, dass jeder Gästewechsel Reinigung kostet. Zwei Aufenthalte mit je zwei Nächten bringen denselben Umsatz wie einer mit vier Nächten, kosten dich aber die doppelte Reinigung.
Was in Europa anders ist
Unsere Zahlen kommen aus Florida. In Deutschland, Österreich und der Schweiz verschieben sich die Gewichte:
- Regeln: Viele Städte begrenzen die Kurzzeitvermietung oder verlangen eine Registrierung. Wien erlaubt etwa ohne Ausnahmegenehmigung höchstens 90 Tage pro Jahr. Prüfe das vor dem Kauf oder der Anmietung, sonst stimmt keine Rechnung.
- Plattformgebühren wiegen schwerer, weil viele Gastgeber ohne teure Verwaltung arbeiten.
- Nebenkosten wie Strom und Heizung sind oft höher als in den USA.
- Abgaben: Ortstaxe, Bettensteuer oder Tourismusabgabe kommen je nach Stadt dazu.
Die fünf größten Rendite-Killer
- Zu optimistische Auslastung: Eine Nebensaison mit halbleerer Wohnung frisst den Gewinn der Hochsaison.
- Reinigung unterschätzt: besonders bei vielen kurzen Aufenthalten.
- Falsche Einrichtung: zu billig bringt schlechte Bewertungen, zu teuer dauert ewig, bis sie sich rechnet.
- Regeln ignoriert: Eine Strafe oder ein gelöschtes Inserat kann eine ganze Jahresrendite kosten.
- Schlechte Bewertungen: Sie drücken Sichtbarkeit und Preis. Wir halten auf Airbnb einen Schnitt von 4,90 Sternen, und das zahlt sich in jeder Buchung aus.
Fazit: Lohnt sich Airbnb?
Ja, wenn die Lage stimmt, die Regeln es erlauben und du die Kosten im Griff hast. Reich wird man nicht über Nacht, aber eine gut geführte Ferienwohnung kann deutlich mehr bringen als eine klassische Vermietung. Rechne vorher ehrlich, starte mit einer Wohnung und lerne aus den ersten Monaten.
Hinweis: Alle Zahlen stammen aus unserer eigenen Vermietung und sind Durchschnittswerte. Sie lassen sich nicht auf jede Wohnung übertragen. Dieser Artikel ist keine Steuer- oder Anlageberatung.
