Kurz gesagt: Ja, aber in der Regel nur mit Genehmigung. Berlin schützt Wohnraum mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Vermietest du eine ganze Wohnung an Feriengäste, brauchst du eine Genehmigung vom Bezirksamt. Für die eigene Hauptwohnung bekommst du sie, wenn sie dein Lebensmittelpunkt bleibt. Für eine Nebenwohnung gibt es sie in der Regel nur bis 90 Tage im Jahr. Einzelne Zimmer darfst du ohne Genehmigung vermieten, eine Registriernummer brauchst du aber immer.
Die Regeln auf einen Blick
| Eigene Hauptwohnung | Genehmigung vom Bezirksamt nötig, möglich, wenn die Wohnung dein Lebensmittelpunkt bleibt |
|---|---|
| Nebenwohnung | Genehmigung in der Regel nur bis 90 Vermietungstage pro Jahr |
| Einzelne Zimmer | bis 49 % der Fläche deiner Hauptwohnung ohne Genehmigung |
| Gebühr Genehmigung | 100 € (Hauptwohnung) oder 150 € (Nebenwohnung) je Wohneinheit |
| Registrierung | Registriernummer Pflicht, in jedem Inserat |
| Übernachtungsteuer | City Tax 7,5 % des Übernachtungsentgelts |
| Airbnb zieht die Steuer ein | Nein (laut Airbnb-Hilfeseite) |
| Bußgeld | bis 500.000 € |
Genehmigung für Hauptwohnung, Nebenwohnung und Zimmer
Grundlage ist das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Wer Wohnraum als Ferienwohnung vermietet, nutzt ihn laut Gesetz zweckfremd und braucht dafür eine Genehmigung vom Bezirksamt. Die Genehmigung ist in der Regel befristet, im Bezirk Mitte zum Beispiel auf ein Jahr.
- Eigene Hauptwohnung: Vermietest du sie zeitweise, etwa während du verreist bist, ist eine Genehmigung möglich. Die Wohnung muss dein Lebensmittelpunkt bleiben.
- Nebenwohnung: Hier gibt es die Genehmigung in der Regel nur, wenn du höchstens 90 Tage im Jahr vermietest. Das Bezirksamt Mitte verlangt zusätzlich eine schriftliche Begründung und schaut sich die Wohnung vor Ort an.
- Einzelne Zimmer: Vermietest du höchstens 49 % der Gesamtfläche deiner Berliner Hauptwohnung, brauchst du keine Genehmigung. Küche und Bad zählen dabei zur Hälfte. Eine Registriernummer brauchst du trotzdem.
- Mietwohnung: Du brauchst die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters.
Die Gebühr für die Genehmigung beträgt 100 € je Wohneinheit für eine Hauptwohnung und 150 € für eine Nebenwohnung. Änderungsanträge kosten 50 € oder 75 €. Wird dein Antrag abgelehnt oder ziehst du ihn zurück, zahlst du 10 bis 50 % der Gebühr. Die Registriernummer für die Vermietung einzelner Zimmer ist laut Bezirksamt Mitte kostenlos.
Registriernummer und Datenaustausch
In Berlin brauchst du für jede Ferienunterkunft eine Registriernummer. Seit 17. Juni 2026 gilt dafür ein neues Landesgesetz, mit dem Berlin die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umsetzt.
- Jede Unterkunftseinheit bekommt eine eigene Nummer. Sie ist fest an die Einheit und an dich als Gastgeber gebunden.
- Die Nummer muss in jedem Inserat auf Plattformen und in jedem anderen öffentlichen Angebot deutlich stehen.
- Als Privatperson beantragst du sie digital über die BundID, zum Beispiel mit Online-Ausweis oder ELSTER-Zertifikat. Gewerbliche Anbieter stellen den Antrag derzeit schriftlich beim Bezirksamt.
- Ob gerade neue Nummern vergeben werden, klär bitte direkt mit deinem Bezirksamt. Quellen nennen dazu unterschiedliche Angaben.
Berlin steht seit Oktober 2026 auf der Liste der Bundesnetzagentur mit den Gebieten, in denen ein Registrierungsverfahren läuft. Plattformen melden ihre Buchungsdaten über eine zentrale Datendrehscheibe, die seit 1. Juli 2026 läuft. Die erste Lieferung war ab 1. September 2026 fällig, rückwirkend für Juli und August, danach kommt sie monatlich. Laut Medienberichten nutzen die Berliner Bezirke diese Daten aber noch nicht. Mehr dazu in unserer News Airbnb-Daten an die Bundesnetzagentur und in der Übersicht zur Registrierungsnummer und Bundesnetzagentur.
Für ausländische Gäste brauchst du weiterhin einen Meldeschein. Für Gäste aus Deutschland ist er seit 1. Januar 2025 nicht mehr nötig.
City Tax
Berlin erhebt eine Übernachtungsteuer, die City Tax. Seit 1. Januar 2025 beträgt sie 7,5 % des Übernachtungsentgelts, vorher waren es 5 %. Die frühere Ausnahme für Aufenthalte über 21 Tage gibt es seit 2025 nicht mehr.
Seit 1. Januar 2026 meldest du die Steuer für jedes Kalendervierteljahr an, und zwar nur noch elektronisch über ELSTER. Die frühere Grenze von 10 Betten ist entfallen. Zuständig ist zentral das Finanzamt Marzahn-Hellersdorf.
Berlin steht nicht auf der Liste der Städte, in denen Airbnb die Steuer selbst einzieht. Du meldest und zahlst sie also selbst. Alle Städte mit Bettensteuer findest du in unserer Übersicht Bettensteuer in Deutschland.
Bußgelder
Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot sind Ordnungswidrigkeiten. Laut Bezirksamt Mitte drohen Bußgelder bis 500.000 €, zum Beispiel für eine Ferienwohnung ohne Genehmigung oder ein Inserat ohne Registriernummer. Für einzelne Verstöße wie die fehlende Registriernummer nennen andere Quellen niedrigere Rahmenbeträge. Die amtliche Liste dazu konnten wir nicht einsehen, die genaue Höhe bitte beim Bezirksamt prüfen.
Was sich 2026 geändert hat
- Seit 21. März 2026 gilt eine neu gefasste Zweckentfremdungsverbot-Verordnung.
- Seit 17. Juni 2026 setzt ein Änderungsgesetz die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung in Berlin um.
- Seit Juli 2026 tauschen die Plattformen ihre Daten über die Bundesnetzagentur aus.
- Die City Tax meldest du seit 2026 quartalsweise und nur noch elektronisch an.
Neue Regeln findest du immer zuerst in unseren News, und wir prüfen diese Seite jeden Monat.
Was heißt das für euch?
Klärt vor dem ersten Inserat, ob ihr eine Genehmigung braucht, und beantragt die Registriernummer rechtzeitig. Schreibt sie in jede Anzeige. Bei einer Nebenwohnung zählt ihr die Vermietungstage mit, damit ihr nicht über 90 Tage kommt.
Meldet die City Tax selbst beim Finanzamt an und rechnet sie in euren Preis ein. Wenn ihr eine Wohnung nur für Gäste kaufen wollt, sprecht vorher mit dem Bezirksamt. Euren Einzelfall lasst rechtlich und steuerlich prüfen.
Häufige Fragen
Ist Airbnb in Berlin erlaubt?
Ja, aber meist nur mit Genehmigung. Wer eine ganze Wohnung an Feriengäste vermietet, braucht in der Regel eine Genehmigung vom Bezirksamt. Für die eigene Hauptwohnung ist sie möglich, wenn die Wohnung dein Lebensmittelpunkt bleibt. Für eine Nebenwohnung gibt es sie in der Regel nur bis 90 Vermietungstage im Jahr. In jedem Inserat muss außerdem eine Registriernummer stehen.
Darf ich in Berlin ein Zimmer auf Airbnb vermieten?
Ja. Vermietest du höchstens 49 % der Fläche deiner Berliner Hauptwohnung, brauchst du keine Genehmigung. Küche und Bad zählen dabei zur Hälfte. Eine Registriernummer brauchst du trotzdem. In einer Mietwohnung brauchst du zusätzlich die schriftliche Erlaubnis deines Vermieters.
Was kostet eine Genehmigung für eine Ferienwohnung in Berlin?
Die Gebühr beträgt 100 € je Wohneinheit für eine Hauptwohnung und 150 € für eine Nebenwohnung. Wird der Antrag abgelehnt oder zurückgenommen, fallen 10 bis 50 % der Gebühr an.
Wie hoch ist die City Tax in Berlin?
Berlin erhebt seit 1. Januar 2025 eine Übernachtungsteuer von 7,5 % des Übernachtungsentgelts. Laut Airbnb-Hilfeseite zieht Airbnb sie in Berlin nicht ein. Du meldest sie also selbst an, seit 2026 quartalsweise und nur noch elektronisch über ELSTER.
Quellen
- Senatsverwaltung Berlin: Zweckentfremdungsverbot
- Service Berlin: Ferienwohnungsvermietung, Genehmigung und Registriernummer
- Bezirksamt Mitte: Zweckentfremdung
- Senatskanzlei Berlin: Pressemitteilung 2026
- Senatsverwaltung für Finanzen: Übernachtungsteuer
- Bundesnetzagentur: Kurzzeitvermietung
- Bundesnetzagentur: Gebiete mit Registrierungsverfahren
- Bundesmeldegesetz § 29
- Airbnb: Beherbergungsabgaben in Deutschland
Stand: 13. November 2026. Wir prüfen diese Seite jeden Monat. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die aktuellen Regeln des Landes Berlin und deines Bezirksamts. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
