Kurz gesagt: Ja, aber nur die eigene Wohnung und nur bis 8 Wochen im Jahr. München schützt Wohnraum mit dem Bayerischen Zweckentfremdungsgesetz und einer eigenen Satzung. Während du selbst weg bist, darfst du deine Wohnung insgesamt bis zu 8 Wochen pro Kalenderjahr an Gäste vermieten. Einzelne Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung sind unbedenklich. Eine Wohnung dauerhaft nur als Ferienwohnung zu vermieten, ist verboten.
Die Regeln auf einen Blick
| Ohne Genehmigung | selbst bewohnte Wohnung während deiner Abwesenheit bis 8 Wochen (56 Tage) pro Kalenderjahr |
|---|---|
| Einzelne Zimmer | in der dauerhaft selbst bewohnten Wohnung unbedenklich |
| Mehr als 8 Wochen | Genehmigung nötig |
| Dauerhafte Ferienwohnung | verboten |
| Registrierung | beschlossen und kostenlos, Portal noch nicht gestartet |
| Übernachtungsteuer | keine, in Bayern verboten |
| Bußgeld | bis 500.000 € je Verstoß bei unerlaubter Zweckentfremdung |
8 Wochen, Genehmigung und Verbot
Grundlage sind das Bayerische Zweckentfremdungsgesetz und die Münchner Zweckentfremdungssatzung.
- Bis 8 Wochen im Jahr darfst du deine selbst bewohnte Wohnung während deiner Abwesenheit als Ferienwohnung anbieten. Die Wochen dürfen über das Jahr verteilt sein.
- Einzelne Räume deiner dauerhaft selbst bewohnten Wohnung an Gäste zu vermieten, gilt als unbedenklich.
- Mehr als 8 Wochen: Vermietest du eine komplette Wohnung länger nur kurzfristig, brauchst du eine Genehmigung. Die Gebühren richten sich nach der Kostensatzung, Beträge nennt die Stadt nicht.
- Dauerhaft nur als Ferienwohnung darfst du eine Wohnung nicht vermieten. Das ist verboten.
Eine Zweitwohnung behandelt die Stadt auf ihrer Seite nicht gesondert. Wenn du eine zweite Wohnung an Gäste vermieten willst, klär das vorher mit der Stadt. Laut Fachpresse bekommt München 2026 eine neue Zweckentfremdungssatzung. Ob und seit wann sie gilt, bitte bei der Stadt prüfen.
Registrierungspflicht
Bayern hat als erstes Bundesland die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umgesetzt. Seit 1. April 2026 dürfen Gemeinden eine kostenlose Registrierung vor dem Inserieren verlangen. München hat das beschlossen. Laut Infoblatt der Stadt vom Juli 2026 gilt:
- Du registrierst deine Unterkunft beim Sozialreferat, bevor du sie online inserierst.
- Die Registrierung ist kostenlos, gilt je Unterkunft und ist unbefristet.
- Die Nummer muss im Inserat stehen.
- Hotels, Gasthöfe, Pensionen und Campingplätze sind ausgenommen.
- Die Nummer ersetzt keine Genehmigung. Über 8 Wochen brauchst du weiterhin beides.
Im Infoblatt stand noch kein Link zum Portal, und der Start verzögert sich. Grund sind die Datenanbindung an die Bundesnetzagentur und eine IT, die für ganz Bayern beschafft wird. München steht deshalb noch nicht auf der Liste der Bundesnetzagentur. Für den Start nennen Quellen unterschiedliche Termine, bitte bei der Stadt prüfen. Mehr dazu in unserer News zur Registrierungsnummer und Bundesnetzagentur.
Sobald das Verfahren läuft, bekommt das Sozialreferat über eine Schnittstelle regelmäßig Daten der Plattformen, zum Beispiel zur Dauer der Vermietungen. Für ausländische Gäste brauchst du weiterhin einen Meldeschein. Für Gäste aus Deutschland ist er seit 1. Januar 2025 nicht mehr nötig.
Weitere Genehmigungen
Je nach Fall brauchst du zusätzlich eine Genehmigung der Lokalbaukommission, eine gewerberechtliche Genehmigung oder die Zustimmung deines Vermieters, wenn du zur Miete wohnst.
Keine Bettensteuer
In München zahlst du keine Übernachtungsteuer. Bayern verbietet sie im Kommunalabgabengesetz. München hatte 2023 eine Steuer von 5 % beschlossen. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das Verbot aber am 14. November 2025 bestätigt.
Der Oberbürgermeister hat im Februar 2026 vorgeschlagen, deshalb das Bundesverfassungsgericht anzurufen. Ob die Stadt das getan hat, bitte bei der Stadt prüfen. Deine Mieteinnahmen musst du in jedem Fall bei der Einkommensteuer angeben. Wie andere Städte die Bettensteuer regeln, liest du in unserer Übersicht Bettensteuer in Deutschland.
Bußgelder
Für unerlaubte Zweckentfremdung sind Bußgelder bis 500.000 € je Verstoß möglich. Wer ohne oder mit falscher Registrierungsnummer inseriert, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Eine Höhe dafür nennt die Stadt nicht. Sie kann außerdem bei der Plattform verlangen, dass dein Inserat gelöscht wird.
Was sich 2026 geändert hat
- Seit 1. April 2026 erlaubt Bayern den Gemeinden eine Registrierungspflicht. München hat sie beschlossen, der Start ist noch offen.
- Laut Fachpresse bekommt München eine neue Zweckentfremdungssatzung, den Stand bitte bei der Stadt prüfen.
- Ob München wegen der Bettensteuer vor das Bundesverfassungsgericht zieht, ist offen.
Neue Regeln findest du immer zuerst in unseren News, und wir prüfen diese Seite jeden Monat.
Was heißt das für euch?
In München geht Kurzzeitvermietung vor allem mit der eigenen Wohnung, solange ihr verreist seid, oder mit einzelnen Zimmern. Zählt eure Vermietungstage mit, damit ihr nicht über 8 Wochen kommt.
Eine Wohnung nur für Gäste zu kaufen, ist in München keine Option. Behaltet den Start der Registrierungspflicht im Blick und tragt die Nummer sofort in jedes Inserat ein. Euren Einzelfall lasst rechtlich und steuerlich prüfen.
Häufige Fragen
Ist Airbnb in München erlaubt?
Ja, aber nur in engen Grenzen. Deine selbst bewohnte Wohnung darfst du während deiner Abwesenheit bis zu 8 Wochen im Kalenderjahr an Gäste vermieten. Einzelne Zimmer in deiner dauerhaft selbst bewohnten Wohnung gelten als unbedenklich. Eine Wohnung dauerhaft nur als Ferienwohnung zu vermieten, ist verboten.
Wie viele Tage darf ich meine Wohnung in München vermieten?
Insgesamt bis zu 8 Wochen, also 56 Tage, im Kalenderjahr. Die Tage dürfen über das Jahr verteilt sein. Vermietest du eine komplette Wohnung länger nur kurzfristig, brauchst du eine Genehmigung.
Brauche ich in München eine Registrierungsnummer?
Ja, sobald das Verfahren startet. München hat die Registrierungspflicht beschlossen. Die Nummer ist kostenlos und muss vor dem Online-Inserat beim Sozialreferat beantragt werden. Das Portal war im November 2026 aber noch nicht gestartet. Den Starttermin bitte bei der Stadt prüfen.
Gibt es in München eine Bettensteuer?
Nein. Bayern verbietet Übernachtungssteuern per Gesetz. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das Verbot am 14. November 2025 bestätigt. Deine Mieteinnahmen musst du aber versteuern.
Quellen
- Stadt München: Zweckentfremdung von Wohnraum
- Stadt München: Infoblatt Registrierungspflicht Kurzzeitvermietung (PDF)
- Bayerisches Bauministerium: Pressemitteilung 2026
- Bayerischer Verfassungsgerichtshof: Entscheidung vom 14. November 2025
- Bundesnetzagentur: Gebiete mit Registrierungsverfahren
- Tageskarte: München beschließt Registrierungspflicht für Ferienwohnungen
- beck-aktuell: München und die Bettensteuer
- Bundesmeldegesetz § 29
Stand: 13. November 2026. Wir prüfen diese Seite jeden Monat. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die aktuellen Regeln der Landeshauptstadt München. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
