Ferienwohnung vermieten in Nürnberg: Ist Airbnb erlaubt?

Kurz gesagt: Ja, die selbst bewohnte Wohnung bis 8 Wochen im Jahr. Nürnberg hat seit 2019 ein Zweckentfremdungsverbot, die aktuelle Satzung stammt vom 30. Mai 2024. Vermietest du länger oder eine Wohnung nur für Gäste, brauchst du eine Genehmigung der Stadt. Eine Registrierungspflicht ist beschlossen, startet aber später als angekündigt. Eine Bettensteuer gibt es nicht, denn Bayern verbietet sie.

Die Regeln auf einen Blick

8 Wochen, Genehmigung und Ferienwohnungen

Grundlage ist das bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) und die Nürnberger Zweckentfremdungsverbotssatzung vom 30. Mai 2024. Die erste Satzung gab es 2019. Ein generelles Verbot von Ferienwohnungen gibt es in Nürnberg nicht.

• Bis insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr darfst du eine Wohnung, die du sonst selbst bewohnst, ohne Genehmigung an Gäste vermieten.
• Mehr als 8 Wochen gelten als Zweckentfremdung. Das gilt auch, wenn mehr als die Hälfte der Fläche gewerblich genutzt wird oder die Wohnung länger als 3 Monate leer steht.
• Eine reine Ferienwohnung ohne Genehmigung ist ebenfalls Zweckentfremdung. Die Genehmigung beantragst du über den Online-Assistenten der Stadt, unter anderem mit Grundriss, Eigentumsnachweis und Nutzungskonzept. Es fallen Verwaltungsgebühren an, die Beträge nennt die Stadt nicht.
• Freiwillig kannst du ein Negativattest beantragen.
• Baurechtlich genehmigte Ferienobjekte und Gewerbeeinheiten fallen nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Andere bauordnungsrechtliche Vorschriften und Genehmigungen gelten laut Stadt trotzdem.

Bei einer Mietwohnung brauchst du außerdem die Zustimmung deines Vermieters. Bei einer Eigentumswohnung muss die Nutzung nach den Regeln der Eigentümergemeinschaft zulässig sein.

Registrierungspflicht: beschlossen, aber verschoben

Der Stadtrat hat die Satzung am 22. Juli 2026 um eine Registrierungspflicht ergänzt. Rechtsgrundlage sind das ZwEWG und die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung.

• Angekündigt war der Start für 1. Oktober 2026, so stand es auch in unserer News Nürnberg verlangt Registrierungsnummer.
• Der Start verschiebt sich wegen der IT, die Bayern landesweit beschafft. Laut Stadt (Stand 13. Oktober 2026) kann derzeit keine Nummer beantragt werden.
• Die Bundesnetzagentur nennt eine geplante Einführung zum 1. Dezember 2026. Die Stadt selbst nennt noch keinen neuen Termin. Die Quellen nennen also unterschiedliche Angaben, prüf den aktuellen Stand bei der Stadt.
• Künftig braucht jede Unterkunft eine eigene Nummer, die im Online-Angebot stehen muss. Die Nummer ersetzt keine Genehmigung.
• Nach dem Start erhält die Stadt von den Plattformen Angaben zu Unterkunft, Gastgebern, Buchungen und Übernachtungen.

Wie der Datenaustausch über die Bundesnetzagentur funktioniert, liest du in unserer News zur Registrierungsnummer und Bundesnetzagentur.

Für ausländische Gäste brauchst du weiterhin einen Meldeschein. Für Gäste aus Deutschland ist er seit 1. Januar 2025 nicht mehr nötig.

Keine Bettensteuer

In Nürnberg gibt es keine Übernachtungsteuer. Bayern verbietet sie per Gesetz im Kommunalabgabengesetz (Art. 3 Abs. 3 KAG). Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das am 14. November 2025 bestätigt. Alle Städte mit Bettensteuer findest du in unserer Übersicht Bettensteuer in Deutschland.

Bußgelder

Für eine ungenehmigte Zweckentfremdung sind Bußgelder bis 500.000 € je Wohnung möglich. Fehlende oder unvollständige Auskünfte können bis 50.000 € je Wohneinheit kosten.

Was sich 2026 geändert hat

Im Juli 2026 hat der Stadtrat die Registrierungspflicht beschlossen. Der Start ist verschoben, laut Bundesnetzagentur ist er für 1. Dezember 2026 geplant. Neue Regeln findest du immer zuerst in unseren News, und wir prüfen diese Seite jeden Monat.

Was heißt das für euch?

Stand: 13. November 2026. Wir prüfen diese Seite jeden Monat. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die aktuellen Regeln der Stadt Nürnberg. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.