Ferienwohnung vermieten in Wien: Ist Airbnb erlaubt?

Kurz gesagt: Ja, die eigene Wohnung bis 90 Tage im Jahr. Wien regelt die Kurzzeitvermietung über die Bauordnung. Du darfst deine Wohnung bis zu 90 Tage im Kalenderjahr an Gäste vermieten, wenn du dort weiter wohnst und nur diese eine Wohnung so vermietest. Mehr als 90 Tage gehen nur mit einer Ausnahmebewilligung und nur außerhalb von Wohnzonen.

Die Regeln auf einen Blick

90 Tage und Ausnahmebewilligung

Grundlage ist die Bauordnung für Wien. Sie wurde 2023 geändert, die strengeren Regeln gelten seit 1. Juli 2024. Das Merkblatt der Baupolizei (MA 37) hat den Stand Oktober 2026.

• Bis 90 Tage im Jahr darfst du deine Wohnung vorübergehend an Gäste vermieten, ohne deinen Wohnsitz dort aufzugeben.
• Nur eine Wohnung: Die 90 Tage gelten nicht, wenn du schon eine andere Wiener Wohnung so vermietest. Firmen und andere juristische Personen können sich nicht auf die 90 Tage berufen.
• Mehr als 90 Tage sind nur mit einer Ausnahmebewilligung möglich, und nur außerhalb von Wohnzonen. Sie gilt höchstens 5 Jahre.
• Voraussetzungen für die Ausnahme: keine Wohnbauförderung, die Mehrzahl der Wohnungen im Haus bleibt Wohnung, höchstens 50 % der Einheiten im Haus dienen der gewerblichen Kurzzeitvermietung, alle Miteigentümer stimmen zu, und der Brandschutz passt.
• Gemeindebau ist von der Kurzzeitvermietung ausgeschlossen.

Gebühren für die Ausnahmebewilligung nennt die Stadt nicht. Frag sie direkt bei der Baupolizei nach.

Wohnzonen und Widmung

Ob deine Wohnung in einer Wohnzone liegt, zeigt der Flächenwidmungsplan. In Wohnzonen ist Kurzzeitvermietung nur in den Unterkunftsräumen einer Beherbergungsstätte zulässig. Auch in Gebieten mit der Widmung Erholungsgebiet oder Kleingarten ist sie ausgeschlossen.

Eine Umwidmung in eine Beherbergungsstätte ist eine bewilligungspflichtige Bauführung und nur unter engen Voraussetzungen möglich. Unter anderem müssen mindestens 80 % der Nutzfläche im Gebäude Wohnraum bleiben. Laut Stadt gelten für Verfahren, die ab 11. Oktober 2026 eingereicht werden, strengere Kriterien. Außerdem hat Wien den Schutz bestehender Wohnungen mit einem neuen § 7g der Bauordnung auf die ganze Stadt ausgeweitet.

Wie die Debatte um Umwidmungen weitergeht, liest du in unserer News 317 Anträge auf Umwidmung in Beherbergungsstätten.

Registrierungsnummer ab 2027

Österreich hatte die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung bis 20. Mai 2026 in keinem Bundesland umgesetzt. Laut Wirtschaftsministerium sollen Wien und Tirol voraussichtlich bis zum ersten Quartal 2027 so weit sein.

Wien regelt das mit dem Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz. Der Wohnbauausschuss hat es am 20. Oktober 2026 beschlossen. Laut Stadt Wien ist der endgültige Beschluss im Landtag für November 2026 angekündigt. Einzelne Medien haben bereits über einen Beschluss berichtet, mehr dazu in unserer News Wien: Airbnb-Register und strengere Bauordnung. Ob der Landtag schon entschieden hat und wann die Registrierung startet, prüf bei der Stadt Wien.

Geplant ist laut Stadt:

• Pflicht ab 1. Jänner 2027. Für bestehende Inserate gilt eine Übergangsfrist bis Ende März 2027.
• Jede Einheit wird einzeln registriert, unter anderem mit Adresse und Zahl der Schlafplätze.
• Die Pflicht gilt auch, wenn du nur bis 90 Tage im Jahr vermietest.
• Die Nummer muss in jedem Inserat stehen. Die Plattformen prüfen stichprobenartig und entfernen Inserate ohne Nummer.

Den Hintergrund zur Ankündigung findest du in unserer News Wien: Ab 2027 Registrierungsnummer für jede Ferienwohnung.

Ortstaxe

Wien verlangt die Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz, anders als die übrigen Bundesländer nicht pro Nacht, sondern in Prozent vom Preis:

• bis 30. Juni 2026: 3,2 % nach einem Pauschalabzug von 11 %
• seit 1. Juli 2026: 5 %
• ab 1. Juli 2027: 8 %

Berechnet wird die Ortstaxe vom Entgelt ohne Umsatzsteuer und ohne Frühstück. Endreinigung und vom Gast bezahlte Servicegebühren der Plattform zählen mit. Maßgeblich ist das Datum des Aufenthalts, nicht das Buchungsdatum. Befreit sind unter anderem Studierende an Wiener Hoch- und Fachschulen, Minderjährige zur Ausbildung und Aufenthalte über drei Monate. Eine allgemeine Befreiung für Kinder gibt es nicht.

Du hebst die Ortstaxe selbst ein und führst sie über ein Abgabenkonto (VIETour) ab, bis zum 15. des Folgemonats. Die Jahreserklärung ist bis 15. Februar fällig. Airbnb zieht die Ortstaxe in Österreich nicht ein. Vereinbarungen zur Abfuhr nennt die Stadt für EG Vacation Rentals (Vrbo) und misterb&b, nicht für Airbnb.

Die Hotellerie fordert, die 8-%-Stufe auszusetzen. Beschlossen ist sie trotzdem. Mehr dazu in unserer News Ortstaxe Wien: 5 Prozent seit Juli 2026, 8 Prozent ab Juli 2027. Alle Bundesländer im Vergleich findest du in unserer Übersicht Ortstaxe in Österreich und der Schweiz.

Gästeverzeichnis und Meldepflichten

• Jeden Gast trägst du nach dem Meldegesetz ins Gästeverzeichnis ein, unverzüglich und spätestens binnen 24 Stunden. Das gilt auch bei privater Vermietung und geht elektronisch.
• Jede Unterkunft musst du für die Ortstaxe bei der Stadt anzeigen.
• Die Plattformen melden der Stadt bis zum 15. des Folgemonats neu registrierte Gastgeber und die Adressen der Unterkünfte.

Strafen

Nach der Bauordnung ist schon das Anbieten über 90 Tage ohne Bewilligung strafbar. Es drohen bis zu 50.000 €, ersatzweise bis zu zwei Wochen Freiheitsstrafe. Im Wiederholungsfall sind es mindestens 2.000 €. Das geplante Registergesetz sieht ebenfalls bis zu 50.000 € pro Verstoß vor. Auch bei der Ortstaxe drohen Strafen. Deren Höhe prüf bei der Stadt Wien.

Kontrolliert wird von einem eigenen Referat der Wiener Baupolizei. Laut Stadt Wien sind seit Juli 2024 2.484 Anzeigen wegen mutmaßlich illegaler Kurzzeitvermietung eingegangen.

Was sich 2026 und 2027 ändert

• 1. Juli 2026: Ortstaxe steigt auf 5 %.
• Bauordnungsnovelle 2026: neuer § 7g zum Schutz bestehender Wohnungen, die 90-Tage-Ausnahme gilt nur für eine Wohnung, strengere Kriterien für Umwidmungen.
• 1. Jänner 2027: Registrierungspflicht geplant, Übergang für bestehende Inserate bis Ende März 2027.
• 1. Juli 2027: Ortstaxe steigt auf 8 %.

Neue Regeln findest du immer zuerst in unseren News, und wir prüfen diese Seite jeden Monat.

Was heißt das für euch?

Stand: 13. November 2026. Wir prüfen diese Seite jeden Monat. Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die aktuellen Regeln der Stadt Wien. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.